Direktiva o hipotekarnim kreditima - besmisleni propis?

Budući klijenti verovatno će biti „potpuno zbunjeni“ propisima Evropske unije o hipotekarnim kreditima, koji će poverioce primorati da prikazuju više od jedne godišnje procentualne stope (GPS), upozoravaju posrednici.

U slučajevima kada se promenljiva stopa ili dažbina odnosi na stambeni kredit, Direktiva EU za hipotekarne kredite obavezuje poverioce da iskažu i „drugi GPS“ tj. drugu godišnju kamatnu stopu u procentima koja se izračunava na osnovu najviše kamatne stope koju je poverilac zaračunao u prethodnih dvadeset godina.

Ova nova pravila, koja bi trebalo da stupe na snagu u martu 2016. godine, imaju za cilj da potrošače pravovremeno upozore na moguće probleme u vezi sa otplatom kredita sa kojima se mogu suočiti u slučaju da kamatne stope dostignu istorijski maksimum.

Međutim, hipotekarni posrednici tvrde da će ova mera pre zbuniti klijente nego što će ih informisati. Kada je reč o hipotekarnim kreditima u UK, GPS je u svakom slučaju retko kada bio od koristi.

Rej Bolger (Ray Boulger), tehnički direktor u britanskoj kompaniji za hipotekarno posredovanje „Džon Čarkol“ („John Charcol“), kaže da će poverioci morati da prikažu najmanje tri brojke na dokumentima o hipoteci, uključujući i standardni GPS, koji već prikazuju.

„Poverioci će navoditi iznos stvarne kamatne stope, godišnju procentualnu stopu koja se u najvećoj meri izračunava kao i sada, a zatim i drugu godišnju procentualnu stopu koja se izračunava na osnovu najviše stope u poslednjih dvadeset godina. Potrošači će biti potpuno zbunjeni.“

Očekuje se da će britanska uprava za kontrolu i nadzor finansijskog sektora (FCA) do kraja meseca objaviti konačna pravila koja će regulisati način na koji će ova direktiva biti sprovedena u praksi. Poverioci su iskoristili javne konsultacije o ovim predlozima kako bi skrenuli pažnju na moguće probleme vezane za pravilo o GPS i druge izmene.

Za većinu klijenata najvažniji element kredita sa fiksnom kamatnom stopom jeste kamatna stopa koja važi tokom perioda otplate u kom se stopa ne menja. Ove stope su u proteklih 18 meseci bile predmet pravog cenovnog rata između poverilaca, što je kamatne stope snizilo do rekordno niskih nivoa.

Iznos godišnje procentualne stope ne pruža mnogo informacija o komparativnoj vrednosti ovih ponuda. Na primer, ako se fiksna kamatna stopa primenjuje tokom prvog dvogodišnjeg perioda otplate kredita, GPS se obračunava na osnovu ukupnog trajanja kreditnog ugovora - što je najčešće 25 godina - od kojih se na preostale 23 godine odnosi standardna promenljiva kamatna stopa poverioca. Međutim, mnogi dužnici nikada neće biti u prilici da plate promenljivu kamatnu stopu, budući da, kada istekne ugovoreni period od dve, tri ili pet godina tokom kojih se stopa ne menja, oni obično nastoje da postignu dogovor o novoj fiksnoj kamatnoj stopi.

Čak i za korisnike koji nisu u mogućnosti da refinansiraju kredit nakon isteka ovog perioda, verovatno zbog pooštravanja uslova za kreditiranje, najvažnija brojka je i dalje iznos promenljive stope koja će se primeniti na hipotekarni kredit, a ne GPS. „Čak i sada trenutna godišnja procentualna stopa nema nikakvog značaja za većinu hipotekarnih kredita“, kaže Bolger.

FCA, koja je izdala smernice o tome kako će se ova evropska direktiva primenjivati u Ujedinjenom Kraljevstvu, prikazaće maksimalne referentne stope dosad kako bi klijenti stekli predstavu o najvišim stopama koje im mogu biti zaračunate.

Dejvid Holingvort (David Hollingworth), direktor u brokerskoj firmi „London end kantri morgidžiz“ (London & Country Mortgages), izjavio je da je novo pravilo suvišno na britanskom tržištu, koje već ima dobru regulativu i na kom je sistem zaštite potrošača već ojačan prošle godine uvođenjem revizije hipotekarnog tržišta.

Pokušaj da se uvede novi usaglašeni GPS širom EU pre će zbuniti potrošače nego što će im pojasniti rizike sa kojima se suočavaju, rekao je.“Da li će razumeti šta gledaju? Ako ne, da li će paničiti ili jednostavno ignorisati taj podatak? Ovaj propis će biti uveden, ali će samo još više zbuniti buduće hipotekarne dužnike.“

U svom odgovoru na predložene mere u decembru, Savet hipotekarnih poverilaca (Council of Mortgage Lenders) saopštio je da oni već daju jasnu naznaku kako će izgledati otplata koja može biti stavljena na teret dužnika korišćenjem hipotetičkog povećanja kamatnih stopa od jednog procenta. Ovo je mnogo korisnije od predloga Evropske unije, saopštio je.

Uvođenje novih mera podrazumevaće dodatne troškove za poverioce, jer će GPS i druge brojke od 2019. morati da budu prikazane na jednom standardizovanom evropskom informativnom obrascu i zameniće dokument o ključnim činjenicama koji se trenutno daje budućim dužnicima.

James Pickford